'등기' 란 무엇인가?

 

안녕하세요.
생활에 필요한 법률정보를 전달드리는 고래바다입니다.

 

오늘도 저의 포스팅이
여러분들의 생활에 도움이 되길 바라며
오늘도 글을 작성해 봅니다.

 

 

 

그동안 법인과 상법 위주의 포스팅으로

상거래와 관련된 여러 가지의 형태와 구조들에 관하여 알아보았습니다.

 

요즘 같이 집값이 심상치 않은 시기에는 부동산에 많은 관심이 쏠리기 마련이겠죠.

앞으로는 부동산에 관한 포스팅을 추가하여 부동산을 이해하는데 도움을 드리고자 합니다.

 오늘은 그 첫번째인 '등기'에 관한 내용입니다.

 

 

 

 

 

'등기' 란 무엇인가?

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'등기'에 대하여 포털사이트에 검색해보면 다음과 같이 설명하고 있습니다.

 

'일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부(公簿)에 기재하는 것.'

 

부동산에 대한 또는 법인, 상업, 선박, 공장 재단... 등에 대한 권리관계를 왜 '공시'하여야 할까요?

이는 앞서 언급한 것들의 거래 등에 있어서 선의의 제3자를 위한 제도로써 권리관계 및 주체의 정보를 명확히 하고 거래관계에 있어서 선의의 제3자로 하여금 예상하지 못한 손해를 입지 않도록 하기 위함입니다.

 

등기할 사항을 정하고 법률관계에 입각하여 국가의 기관인 등기소를 통하여 공적 문서인 등기사항증명서에 '등기'함으로써 누구나 해당 정보를 확인할 수 있도록 공시하는 행위를 말합니다. 

 

 

 

 

부동산 등기의 효력

 

• 물권변동의 효력

 

부동산에 관한 물권변동 가령 부동산 매매로 인한 소유권이전과 같이 물권변동이 생겼을 때에는 등기를 하여야 그 효력이 생기게 됩니다. 부동산을 거래한 것 만으로는 채권에 관한 권리관계만 인정되며 물권변동에 대한 효력이 생기지 않으며 등기소를 통하여 등기하였을 때 비로소 효력이 발생하게 됩니다. (민법 제186조)

 

 

• 대항력

 

등기를 함으로써 제3자에 대하여 대응할 수 있는 효력 있는 등기를 말합니다. 임차권, 지상권, 전세권, 저당권, 환매권 특약 등의 권리사항을 등기하였다면 당사자를 제외한 제3자에게 권리를 주장할 수 있습니다.

(부동산 등기법 제74조, 53조, 69조, 72조, 75조 등)

 

 

• 순위 확정적 효력

 

동일한 부동산에 대하여 등기된 권리사항의 등기는 등기를 한 시기에 따라서 권리의 순위가 정해지는 것을 말합니다. 부동산 등기사항 증명서의 순위 번호 및 접수번호 등에 따라 순위가 확정됩니다.(부동산 등기법 제4조) 단, 주 등기에 부기로써 등재되는 부기등기의 경우 주 등기의 순위에 따르게 되고 부기등기 간 순위는 그 전후에 의하며 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르게 됩니다.

 

 

• 권리사항 추정력

 

등기사항명령서에 등기가 되어있다면 추정력에 따라 그에 해당하는 실체적 관계가 있는 것으로 추정하는 것을 말합니다. 법에 규정된 바는 없으나 학설과 판례에서 해당 부분을 인정하고 있습니다.

 

 

• 점유적 효력

 

민법 제245조에서 부동산의 시효취득 기한은 20년이지만 부동산을 10년 동안 소유자로 등기되어 있는 자는 자주점유로 슈유권을 취득하게 됩니다. 이를 점유적 효력에 의한 취득이라 합니다. 

 

 

• 공신력

등기사항증명서에 등기된 사항을 신뢰하여 부동산을 거래한 제3자에 대하여 그 등기가 실체 관계와 일치하지 않는다 하더라도 등기에 부합하는 실체 관계가 있는 것과 같이 효력을 부여해 주는 것을 공신력이라고 합니다.

 

그러나 우리나라의 등기는 공신력이 없습니다.

이 말은 등기부에 등제되어있는 권리관계가 실체의 권리관계에 부합하지 않는다면 등기부를 믿고 거래하였다고 하여도 권리를 인정하지 않는다는 것입니다. 제3자가 피해를 볼 수 있겠지만 진정한 권리자를 보호하겠다는 의미로도 해석할 수 있습니다. 공신력에 대하여는 일부 다른 국가에서 인정하기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

tip. 부동산에서 매매계약을 체결하고 부동산 잔금을 치루게 될 때 발생할 수 있는 상황입니다.

등기권리자(매수인)가 부동산의 대금을 납부하고 등기의무자(매도인)로부터 소유권 이전과 관련된 등기서류를 인수하게 될 때 등기권리증(집문서)을 넘겨주어야 하는 사안은 잘 알고 계실 것입니다.

 

이 부분에서 여러가지 이유로 등기권리자가 등기권리증의 원본을 넘겨주는 것을 꺼려하여 등기필 정보(등기권리증의 진위 여부를 확인할 수 있도록 일련번호와 비밀번호로 이루어진 정보)만을 제공하고 등기권리증의 원본을 인계하지 않는 경우가 종종 있습니다. 

 

간혹 공인중개사가 권리증 원본은 인계하지 않아도 된다는 식으로 상황을 정리하여 등기필정보가 기재된 부분만 제공하는 경우도 있습니다.

 

이러한 부분이 아무런 문제되지 않는다 생각하여 등기에 필요한 정보만을 제공하게 되면 부동산 등기사항 증명서의 권리관계만을 믿고 거래하는 상황이 됩니다. 위에 알아본 바와 같이 우리나라는 공신력을 인정하지 않고 있기 때문에 실체 권리관계를 증명하려면 내가 부동산을 취득 하기 이전에 권리관계의 실체에 대하여 확인 가능한 서류까지 넘겨받는 것이 중요합니다.

 

권리증서라는 것이 정보로써 보관되는 것이 아니고 실물을 보관하다 보면 손망실 되거나 분실되어 유실될 수도 있습니다. 없어진 권리증서를 다시 만들지 못하기에 없는 권리증서를 내어달라고 해봐야 받을 수 없겠지요. 

 

다만 이러한 경우가 아니고 권리증서가 있음에도 내어주지 않는 것은 추후 문제가 될 수도 있습니다. 

부동산을 매수하실때 등기필 정보뿐만 아니라 권리증서 모두를 인수받아 부동산 소유 권리에 관한 실체 관계의 소명자료로써 보관하시기 바랍니다.