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오늘도 글을 작성해 봅니다.
외국인 및 재외동포가 국내 부동산의 취득과 처분시
준비되어야 할 관련 서류들에 관한 포스팅 입니다.
외국인.재외동포의 국내 부동산등기 신청시 관련서류 (취득,처분)
외국인 및 재외동포등의 국내 부동산 취득과 처분시 준비되는 서류가 생각보다 복잡하고 어렵게 느껴지는게 현실입니다. 관련 준비되는 서류들을 소개하고 준비되는 서류가 어떠한 공증이나 인증이 필요한지 정리해 보겠습니다.
외국인. 재외동포의 국내 부동산 취득 절차
| 국내 거주 외국인 | 외환관리법상의 신고절차 없이 부동산매매계약체결 > 60일 이내에 관할 시, 군, 구청장에게 토지취득신고 > 소유권이전등기 |
| 국내 비거주 외국인 | 부동산 매매계약체결 > 부동산취득자금의 반입시 외환 관리법에 따라 본국에서 가져온 돈으로 구입한다는 것을 증명항여 외국환은행장에게 부동산 취득신고 > 매매대금 지급 > 60일 이내에 관할 시, 군, 구청장에게 토지취득신고 > 소유권이전등기 |
외국인 및 재외동포의 국내 부동산 취득시 관할 시, 군, 구청장에게 토지취득신고를 해야 합니다.
관련된 법령은 아래와 같습니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률
제8조(외국인등의 부동산 취득ㆍ보유 신고)
① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
② 외국인등이 상속ㆍ경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
③ 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 ( 약칭: 부동산거래신고법 시행규칙 )
[시행 2022. 3. 30.] [국토교통부령 제1118호, 2022. 3. 30., 타법개정]
제7조(외국인등의 부동산 취득 신고 등)
① 법 제8조에 따른 부동산등 취득ㆍ계속보유 신고 또는 법 제9조에 따른 토지 취득 허가 신청을 하려는 외국인등은 별지 제6호서식의 외국인 부동산등 취득ㆍ계속보유 신고서 또는 외국인 토지 취득 허가신청서에 서명 또는 날인한 후 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 신고관청에 제출하여야 한다.
1. 부동산등 취득 신고를 하는 경우: 취득 원인에 따른 다음 각 목의 서류
가. 증여의 경우: 증여계약서
나. 상속의 경우: 상속인임을 증명할 수 있는 서류
다. 경매의 경우: 경락결정서
라. 환매권 행사의 경우: 환매임을 증명할 수 있는 서류
마. 법원의 확정판결의 경우: 확정판결문
바. 법인의 합병의 경우: 합병사실을 증명할 수 있는 서류
2. 부동산등 계속보유 신고를 하는 경우: 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류
3. 토지 취득 허가를 신청하는 경우: 토지 거래계약 당사자 간의 합의서
② 제1항에 따른 신고 또는 신청을 받은 신고관청은 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통해 건축물대장, 토지등기사항증명서 및 건물등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2020. 2. 27.>
③ 제1항에 따른 신고 또는 신청을 받은 신고관청은 제출된 첨부서류를 확인한 후 별지 제7호서식의 외국인 부동산등 취득ㆍ계속보유 신고확인증 또는 외국인 토지 취득 허가증을 발급하여야 한다.
④ 제1항의 외국인등의 위임을 받은 사람은 외국인 부동산등 취득ㆍ계속보유 신고서 또는 외국인 토지 취득 허가신청서의 작성 및 제출을 대행할 수 있다. 이 경우 다음 각 호의 서류를 함께 제출하여야 한다. <개정 2017. 5. 30.>
1. 신고서 또는 신청서 제출을 위임한 외국인등의 서명 또는 날인이 있는 위임장
2. 신고서 또는 신청서 제출을 위임한 외국인등의 신분증명서 사본
⑤ 제1항에 따른 신고ㆍ신청을 하려는 사람 또는 제4항에 따라 신고ㆍ신청을 대행하려는 사람은 본인의 신분증명서를 신고관청에 보여주어야 한다.
[구비서류]
상속의 경우 : 상속인임을 증명할 수 있는 서류(가조관계증명서, 피상속인의 제적등본 등)
경매의 경우 : 경락결정서
환매권 행사의 경우 : 환매임을 증명할 수 있는 서류(환매계약서)
법원의 확정판결의 경우 : 판결문
법인의 합병의 경우 : 합병사실을 증명할 수 있는 서류
등기부등본(담당 공무원이 등기부등본을 확인하는 것에 동의하지 않는 경우 첨부)
신분증 : 대리인이 신고할 때에는 대리인신분증과 외국인 당사자의 신분증사본
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외국인. 재외동포의 국내 부동산 처분
외국인의 국내 부동산 처분시 부동산 양도신고를 하여야 한다. 외국인이 국내 부동산을 처분하고 양도세를 신고.납부하지 않고 국외 출국 하게되면 양도세 미신고로 인하여 세수의 확보가 불확시 될 것을 우려하여 부동산 매도용 인감증명서를 발급할시 세무서를 경우하여 양도신고와 더불어 양도세를 과세.징수 함을 목적으로 한다.
소득세법
제108조(재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출) 「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인이 제94조제1항제1호의 자산을 양도하고 그 소유권을 이전하기 위하여 등기관서의 장에게 등기를 신청할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산등양도신고확인서를 제출하여야 한다.
[본조신설 2019. 12. 31.]
소득세법 시행령
제171조(부동산등양도신고확인서의 신청 및 발급)
법 제108조에 따라 등기관서의 장에게 부동산등양도신고확인서를 제출해야 하는 자는 기획재정부령으로 정하는 신청서를 세무서장에게 제출하여 부동산등양도신고확인서 발급을 신청해야 한다. 이 경우 「인감증명법 시행령」 제13조제3항 단서에 따라 세무서장으로부터 부동산 매도용 인감증명서 발급 확인을 받은 경우에는 법 제108조에 따른 부동산등양도신고확인서를 제출한 것으로 본다.
[본조신설 2020. 2. 11.]
인감증명법 시행령
제13조(인감증명서의 발급)
③부동산 또는 자동차(「자동차관리법」 제5조에 따라 등록된 자동차를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 매도용으로 인감증명서를 발급받으려는 자는 별지 제14호서식의 인감증명서 중 부동산 매수자 또는 자동차 매수자란에 기재하려는 부동산 또는 자동차 매수자의 성명ㆍ주소 및 주민등록번호(법인인 경우에는 법인명, 주된 사무소의 소재지 및 법인등록번호를 말한다)를 관계공무원에게 구술이나 서면으로 제공하고, 그 기재사항을 확인한 후 발급신청자 서명란에 서명한다. 다만, 재외국민이 부동산 매도용으로 인감증명서를 발급받는 경우에는 별지 제13호서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고, 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다. <개정 2013.12.17, 2016.1.12>
입국하지 않고 대리인을 통하여 국내부동산을 처분할 경우
■ 매도인의 처분 위임장 : 위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분대상의 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 하고, 위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등)가 기재되어야 한다. 처분위임을 받은 수임인은 해당 부동산에 대한 처분행위(매매 등)를한 후 본인의 대리인임을 표시하고 대리인 자격으로 직접 등기신청을 하거나, 법무사 등 자격자대리인에게 위임할 수 있다.
■ 위임장의 증명 : 인감증명제도가 없는 외국인은 위임장에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 하고, 인감증명의 날인제도가 있는 외국인(일본, 대만)은 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명이 있어야 한다.
■ 앞서 언급한 문서들에 대하여 ◈외국에서 공증받은 사문서나 ◈외국발행의 공문서에 대해서는 아포스티유 가입국에 한하여 아포스티유를 붙여야 한다. 즉, 사문서에 공증을 받았거나 공문서(①검찰기관 및 법원의 사무,② 행정문서, ③공증인의 직무상 작성된 문서, ④사서증서에 부가되는 것으로서 등록사실의 기재, 특정 일자에 대한 검인 및 서명의 인증)의 발행국이 미국, 영국, 일본, 독일 등의 가입국이라면 등기신청인은 해당국가에 정부에서 발행한 아포스티유를 붙여야 하고, 미가입국이라면 해당국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받아 제출하여야 한다.(부동산등기규칙 제46조 제9항, 2017.10.1. 시행)
■ 수임인의 인감증명 : 수임인은 그가 본인(외국인)의 대리인임을 현명하고 대리인 자격으로 직접 신청하거나 법무사 등에게 그 신청을 위임할 수 있다. 이 때 수임인의 인감증명을 제출하여야 한다. 원인증서도 수임인이 본인을 위한 것임을 표시하고 대리인 자격으로 작성한다.
[재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규]
위 부동산등기용 등록번호, 인감증명, 주소증명서면 외
■ 서명 인증서 : 날인제도가 없는 외국인은 신청서 또는 위임장 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 주한 본국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능하며, 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출할 수 있다.
■ 동일인 보증서 : 외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우 변경전의 성명과 변경후의 성명이 동일인 이라는 본국 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 한다.
■ 앞서 언급한 문서들에 대하여 ◈외국에서 공증받은 사문서나 ◈외국발행의 공문서에 대해서는 아포스티유 가입국에 한하여 아포스티유를 붙여야 한다. 즉, 사문서에 공증을 받았거나 공문서(①검찰기관 및 법원의 사무,② 행정문서, ③공증인의 직무상 작성된 문서, ④사서증서에 부가되는 것으로서 등록사실의 기재, 특정 일자에 대한 검인 및 서명의 인증)의 발행국이 미국, 영국, 일본, 독일 등의 가입국이라면 등기신청인은 해당국가에 정부에서 발행한 아포스티유를 붙여야 하고, 미가입국이라면 해당국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받아 제출하여야 한다.(부동산등기규칙 제46조 제9항, 2017.10.1. 시행)
■ 번역문 : 신청서에 첨부된 서류가 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부하여야한다. 등기신청서에 첨부된 서류가 외국어로 된 경우에 첨부하는 번역문에는 그 번역의 정확성을 보장하기 위하여 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 번역인이 서명 또는 기명날인하면 된다. 그러나 등기신청인의 서명 또는 기명날인은 필요 없으며, 또한 번역인의 자격에는 그 제한이 없다.
■ 등기필증의 멸실 : 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 멸실하였을 경우 부동산등기법 제49조 제1항 단서 후단의 공증은, 신청서(위임에 의한 대리인에 의하여 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면)중 등기의무자의 작성부분에 관하여 받도록 되어 있으므로, 위 공증을 받아야 할 서면은 등기신청서 또는 위임장(위임에 의한 대리인에 의하여 신청하는 경우)등이 이에 해당될 것이다. 이때 그 공증이란 등기의무자가 그 부동산의 등기명의인임을 확인하는 서면에 대한 공증이 아니고 신청서 또는 위임장에 표시된 등기의무자의 작성부분(기명날인 등)이 등기의무자 본인이 작성한 것임을 공증하는 것을 의미한다고 할 것이다. 그러므로 위 법 제49조 제1항의 확인서면에 공증을 받거나 등기의무자의 위임을 받은 대리인이 출석하여 공증을 받아서는 안된다.
(1997. 11. 14. 등기 3402-879 질의회답)
(등기필증 멸실의 경우에 공증할 서면 제정 1997. 11. 14. [등기선례 제5-59호, 시행 ] )
오늘은 외국인.재외동포 등의 국내 부동산 취득시 준비되는
관련 서류에 대하여 알아보았습니다.
아무래도 해당 법률에 관한 전문인이 아니라면 쉽게 이해 될 수 없겠으나
최대한 이해할 수 있는 내용으로 정리해 보았습니다.
여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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